شروط بناء عمارة سكنية دليلك الشامل حول التصاريح واشتراطات السلامة

شروط بناء عمارة سكنية في السعودية 

تتمثل هذه الشروط في خمس خطوات رئيسية هامة وشاملة لكل ما يلزم لبناء عمارتك السكنية وهي 

1. الحصول على تصاريح البناء من الجهة المسؤولة (البلدية، أمانة)
2. شروط عدد الأدوار مع مساحة الأرض التي سيقام عليها بناء العمارة السكنية
3. شروط التصميمات الهندسية والمعمارية
4. شروط توفير المرافق والخدمات كما في الكهرباء والمياه والصرف الصحي
5. شروط السلامة والأمان وكذلك معايير الأبنية المستدامة

أولًا: تصاريح البناء من البلدية أو الأمانة بحسب المنطقة الجغرافية 

رخصة البناء هي من أولى الخطوات التي يجب القيام بها وذلك لأنها تعتبر بمثابة الصك القانوني المعتمد من الجهات الرسمية بالدولة والذي يسمح للمطور ببدء تنفيذ مشروع العمارة السكنية. ويتم استخراجها من البلدية أو الأمانة التابع لها موقع الأرض بحسب المنطقة الجغرافية. 

الخطوات والمستندات المطلوبة لاستخراج رخصة البناء 

تقديم الطلب الإلكتروني

في ظل سعي الدولة لتقديم الحلول الرقمية وتسهيل المعاملات مع الجهات الحكومية، فيجب تقديم الطلب عن طريق منصة بلدي التابعة لوزارة الشئون البلدية والقروية والإسكان. ويتم ذلك بتسجيل البيانات المطلوبة مع رفع جميع الأوراق والمستندات التي قد تطلب.

رفع المخططات المعمارية

المخططات الهندسية للعمارة السكنية يجب أن تكون معتمدة من مكتب هندسي مرخص، ويجب مطابقتها لكود البناء السعودي وذلك من حيث توزيع الوحدات، ومسافات الارتداد للمبنى، وعدد الادوار والمساحات

معنى مسافات الارتداد عند بناء عمارة سكنية 

مسافات الارتداد هي المسافة الفارغة المتروكة بين حدود الأرض وبين العمارة السكنية أو أي مبنى سيقام على هذه الأرض وهي إلزامية ولها نسبة محددة.

وهناك أنواع للارتدادات: كما في الارتداد الأمامي والخلفي وكذلك الجانبي ويشمل المسافة بين العمارة وحدود الأرض من الجانبين اليمين والشمال.

وجود صك ملكية محدث

وهو وثيقة إثبات ملكية رسمية للأرض تعطي لصاحبها الحق في البناء، ويجب أن تكون محدثة وموقعة من وزارة العدل، وهي ترفق مع باقي المستندات المطلوبة.

بيانات المكتب الهندسي

وذلك لأن رخصة البناء يجب أن تكون من مكتب هندسي معتمد، وهو من يقوم بمراجعة المخططات الهندسية ورفعها على المنصة بالنيابة عن العميل، وهو من يتحمل مسؤولية المشروع ومطابقته للشروط عند بناء العمارة السكنية.

شروط بناء عمارتك السكنية الخاصة بالموقع 

• أن تكون قطعة الأرض داخل النطاق الجغرافي المعتمد للبلدية. وهي نقطة هامة لأن الدولة متمثلة في البلدية تقوم بترتيب التوسع العمراني على مراحل بحيث يتوفر مع كل مرحلة الخدمات اللازمة لها.
• أن تكون الأرض خالية من المخالفات أو النزاعات القانونية.
• كما يجب أن تكون الأرض مصنفة للاستخدام السكني أو السكني والتجاري بحسب نوع العمارة المراد بنائها.

مراجعات هامة من الجهات المختصة 

وهي خطوة تتم بعد رفع جميع الأوراق والمستندات بحيث يتم فيها تحويل الطلب لعدة جهات رسمية للمراجعة على

1. مراجعة عدد الأدوار في العمارة السكنية وتتم من هيئة الدفاع المدني.
2. شركة الكهرباء و المياه الوطنية السعودية للتأكد من إمكانية توصيل الخدمات فيما بعد.
3. مراجعة هيئة الأمانة لكود البناء والتخطيط العمراني لديها. والأمانة هنا تعني الجهة الرسمية المسؤولة عن تنظيم المدن الكبرى في السعودية كما في أمانة جدة وكذلك أمانة الرياض. وهي في المدن الصغيرة والمحافظات تسمى البلدية.

وبعد الحصول على جميع الموافقات من الجهات السابقة تستخرج لك رخصة بناء إلكترونية، وتكون متضمنة لرقم الطلب وتاريخ بدايته وانتهائه، كما يتحدد بها المدة الزمنية اللازمة لانهاء بناء العمارة السكنية.

ثانيًا: شروط بناء عمارة سكنية من حيث عدد الأدوار ومساحة الأرض

من حيث مساحة الأرض

تختلف مساحة الأرض المسموح بناء عمارة سكنية عليها بحسب نوع الاستخدام ( سكني فقط، سكني مع تجاري) وموقع هذه الأرض هل في الأحياء السكنية العادية والتي يكون فيها الحد الأدنى ما بين 200 متر مربع وحتى 300 متر مربع وهي تختلف حسب شروط كل منطقة، أم في المناطق ذات الكثافة العالية والمناطق التجارية والتي يكون الحد الأدنى بها أعلى كما في مدينة جدة والرياض.

من حيث عدد الأدوار

تتحدد على أساس تصنيف كل حي

1. الأحياء السكنية: يسمح ببناء عمارة سكنية بحد أقصى دور أرضي ودورين علويين، ومناطق أخرى يسمح بها بدور أرضي و3 أدوار علوية.
2. الأحياء التجارية أو المختلطة سكنية مع تجارية: يسمح بزيادة عدد الأدوار وفقًا لشروط كل حي ومنها ما هو من 4 إلى 5 أدوار وأكثر في المناطق التجارية في الرياض وجدة تبعًا لشروط الأحياء.
3. الأحياء ذات الكثافة المرتفعة: كما في مدينة الرياض وجدة يسمح حتى 9 أدوار وربما أكثر مع الإلتزام بمختلف الشروط اللازمة لبناء العمارة السكنية في حي عالي الكثافة السكانية.

وهناك شروط لبناء عمارة سكنية خاصة بنسبة البناء من مساحة الأرض الكلية والتي تختلف بحسب المنطقة وكثافتها السكانية فنجد في أكثر الحالات نسبة البناء للدور الأرضي هي 60% من مساحة الأرض. ولكن تم التعديل مؤخرًا من وزارة الشؤون البلدية والإسكان  لتكون النسبة لبناء الدور الأرضي والدور الأول في الفلل السكنية من 70 إلى 75% من مساحة الأرض.

نسبة الارتدادات المطلوبة في شروط بناء العمائر السكنية تتراوح ما بين 3 متر وقد تصل إلى 6 متر في المناطق ذات الكثافات المرتفعة للارتداد الأمامي. والارتداد الجانبي لا يقل عن 2 متر وقد يصل إلى 3 متر بحسب المنطقة والكثافة بها.

شروط الحصول على رخصة بناء عمارة سكنية في جدة 

بناءً على وثيقة أنظمة وضوابط البناء الصادرة من أمانة مدينة جدة فهناك شروط خاصة ببناء العمائر السكنية والتي منها

الشروط الفنية للمباني المرتفعة من حيث

1. عدد الأدوار: يسمح ببناء عمارة ذات 9 أدوار كحد أقصى في مناطق الكثافة العالية. وهو ما يوضح التزام شركة روشم للتطوير العقاري بـ بنود المخطط العمراني المتبع في مدينة جدة والمتوافق مع رؤية المملكة بحيث تجد أن لروشم مشاريع عمائر سكنية في مخطط درب الحرمين والتي منها مشروع درب الحرمين 1 عمارة 1،درب الحرمين 2 فايف تاورز عمارة 3.
2. نسبة البناء: في الدور الأرضي لا تتجاوز 60% من مساحة الأرض وفي الأدوار العلوية 70% من مساحة الأرض.
3. نسبة الارتدادات: الأمامي لا يقل عن 6 متر، الجانبي والخلفي لا يقل عن 3 متر لضمان التهوية والإضاءة الجيدة مع توفير الخصوصية الكافية للسكان.
4. بالنسبة لمواقف السيارات: توفير موقف سيارة واحد لكل وحدة سكنية، وكذلك توفير موقف سيارة لكل 45 متر مربع في المساحات التجارية.

ثالثًا: شروط بناء عمارة سكنية من حيث التصميمات الهندسية والمعمارية 

من الشروط الهندسية والمعمارية الأساسية في بناء العمائر السكنية هو الإلتزام

بكود البناء السعودي حيث يعتبر هو الدليل والمرجع الأساسي لأي عمارة سكنية يتم بناؤها داخل المملكة والهدف منه هو ضمان كلًا من 

1. سلامة الإنشاءات من حيث قدرتها على تحمل الضغوط المختلفة كما في الزلازل والرياح…
2. ضمانات للتهوية الطبيعية في المبنى ككل والغرف وخاصة في المطابخ والحمامات.
3. العزل الحراري والذي يتم باستخدام المواد المطابقة للشروط والمواصفات والهدف منه هو ترشيد استهلاك الكهرباء والمحافظة على جودة الهواء داخل العمائر السكنية.
4. مياه الأمطار والصرف الصحي والتأكد من وجود شبكة تصريف مستقلة ومنفذة بأعلى المعايير الفنية لمنع تراكم المياه أو التسريب في المستقبل.

شروط بناء العمائر السكنية وخاصة المداخل والمصاعد والسلالم

المداخل

يجب وجود مدخل رئيسي واضح للعمارة وبمساحة مناسبة لعدد الوحدات بالمبنى، توفير المنحدرات أو الـ ramps مخصصة لمساعدة متحدي الإعاقة وهي أصبحت شرط في المخططات الحديثة بالمملكة، ويجب فصل المداخل السكنية عن التجارية في حالة العمائر المختلطة.

السلالم داخل العمارة السكنية

يجب أن تكون بعرض مطابق للمواصفات بحيث لا يقل عن 1,20 متر وأن تكون مانعة للانزلاق، مع وجود سلالم للطوارئ في المباني متعددة الأدوار، شرط أساس توافر إضاءة طبيعية أو صناعية جيدة في أماكن السلالم.

المصاعد الكهربائية وشروط رخصة بناء العمارة السكنية 

• من شروط بناء العمارة السكنية أنها إذا زادت عن 3 طوابق أو أحتوت على أكثر من 8 وحدات سكنية يجب توفر مصعد كهربي واحد على الأقل.
• في مشاريع الكثافة العالية كما في درب الحرمين يشترط وجود أكثر من مصعد تبعًا لعدد الطوابق وكذلك الوحدات السكنية.
• يجب أن يتوافق المصعد مع كود المصاعد السعودي والذي يلزم مطور العقار بمواصفات أمان كبيرة لسلامة السكان.

كما توجد شروط لمواقف السيارات عند بناء العمائر السكنية وخصوصًا في المخططات المنظمة كما في مخطط درب الحرمين والتي منها أن يتوفر موقف سيارات لكل وحدة سكنية. وكذلك تصميم مواقف السيارات بحيث يكون داخلي في البدروم أو الأرضي، وفي حالة الخارجي يكون منظم ومتوافق مع شروط وضوابط الأمان والسلامة المتبعة. وهو ما تقوم به روشم في جميع مشاريعها كما في أحدث المشاريع وهومشروع رينيسانس بحي النهضة في جدة.

ما هو كود البناء السعودي؟ ومن المسؤول عن إصدارة؟

كود البناء السعودي هو مجموعة من القوانين والتعليمات الهندسية والمعمارية التي تضعها الدولة لتنظيم طريقة البناء في السعودية ومنع العشوائية. أي أنه بمثابة الدليل لبناء عمارة سكنية وفقًا لشروط الدولة بشكل صحيح وبدون الوقوع في مخالفات قد تكلف الكثير من الأموال مستقبلًا نتيجة الغرامات التي قد تنتج.

الجهة الرسمية المسؤولة عن إصدار كود البناء السعودي هي 

الهيئة السعودية للمواصفات والمقاييس بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية والقروية للإسكان.

رابعًا:شروط توفير المرافق كما في الكهرباء والمياه والصرف الصحي

بعد إكتمال الهيكل الأساسي للعمارة السكنية يتم ربط المبنى بالمرافق والخدمات الأساسية كما في الكهرباء والمياه والصرف الصحي. وتتم كلًا منها من الجهة المختصة بها والتي لكل منها شروط خاصة لأدخال المرافق للعمارة ومنها

وفي حالة الكهرباء 

الجهة المسؤولة هي الشركة السعودية للكهرباء والتي تشترط وجود محطة كهرباء قريبة من الموقع، أو وجود تمديدات جاهزة تخدم الحي وفي حالة عدم وجودها يتم طلب إنشاء محطة أو إدخال تمديدات إضافية وهو ما يحتاج معه لوقت أطول وتكاليف أعلى.

في حالة طلب إدخال المياه للعمارة السكنية 

من شروط بناء عمارة سكنية هي ربط المياه بالعمارة والمسؤولة عنه هي شركة المياه الوطنية. وتتم بأن يتقدم المهندس المسؤول عن المشروع بتقديم طلب من خلال منصة شركة المياه والتي يتحدد معها موعد للفحص الميداني للمبنى ولكن حالًا ومع وجود المخططات العمرانية المنظمة أصبحت الإجراءات أكثر سهولة وأسرع في التنفيذ.

بالنسبة لإدخال الصرف الصحي للعمارة السكنية 

يتم عن طريق شركة المياه الوطنية أيضًا وشروطها 

التأكد من وجود شبكة صرف صحي لخدمة المنطقة، وفي حالة عدم التوفر يتم إنشاء خزان مستقل لحين ربط الحي بهذه الخدمة لاحقًا، كذلك تقديم مخطط شبكة الصرف الداخلية للمبنى.

حاليًا وفي المشاريع التابعة لمخططات الدولة كما في درب الحرمين والمخططات الحديثة في مدينة الرياض تكون البنية التحتية مجهزة ضمن المخطط. بحيث يسهل على المطورين العقاريين والمستثمرين الحصول على موافقات المرافق والخدمات بكل سهولة وبشكل سريع بمجرد الانتهاء من التشطيبات الأساسية في العمائر السكنية.

خامسًا: شروط بناء عمارة سكنية حيث السلامة والأمان وكذلك معايير الأبنية المستدامة 

شروط بناء عمارة سكنية في السعودية يجب أن يتوفر معها شروط خاصة بالسلامة العامة والاستدامة البيئية وهي شروط مذكورة في كود البناء السعودي ويجب تنفيذها ويشرف على ذلك هيئة الدفاع المدني ووزارة الشؤون البلدية.

وتنقسم إلى 

شروط السلامة من هيئة الدفاع المدني

وتتمثل في 

1. مخارج الطوارئ: يجب وجود سلالم للطوارئ مستقلة عن السلالم العادية، الاستعانة باللوحات الإرشادية المضيئة لتوضيح طريق مخارج الطوارئ، الأبواب المؤدية لمخارج الطوارئ يجب أن تكون مقاومة للحرائق.
2. نظام إطفاء الحرائق: تركيب كاشف الدخان في الممرات والسلالم وغرف الكهرباء. توفير طفايات الحريق بكل الأدوار وفي أماكن واضحة. 
3. ممرات السلامة والتجمع للسكان: يجب أن تكون الممرات بعرض كافي لا يقل عن 2 متر، لا يخزن بها شئ وتكون ممهدة للحركة في أسرع وقت. وجود مساحة خارج المبنى مخصصة لتجمع السكان بعد الإخلاء للمبنى.

شروط الحصول على رخصة لبناء العمائر السكنية من حيث سلامة الإنشاءات 

هذه الشروط محدد في كود البناء السعودي وهي 

1. استخدام مواد معتمدة وعالية الجودة والتي تكون مقاومة للحرائق وكذلك الرطوبة.
2. التأكيد على أن الهيكل الخرساني يتحمل درجات ضغط مرتفعة كما في تحمل الزلازل لا قدر الله والعوامل الجوية مثل الرياح الشديدة.
3. حماية أعمدة الكهرباء والمواسير داخل الجدران وتنفيذها بالمواصفات الآمنة وجميعها مواصفات تتم مراجعتها من خلال الأمانة أو البلدية التابع لها المنطقة وكذلك يراجعها المكتب الهندسي المنفذ للمشروع.

الشروط البيئية والاستدامة والمتوافقة مع رؤية المملكة 2030 

تتمثل هذه الشروط في مراعاة الأبنية المستدامة والتي هي من في شروط بناء العمائر السكنية في السعودية حيث يجب الالتزام بمعايير كفاءة الطاقة مثل تركيب العوازل الحرارية في الأسقف والجدران. استخدام النوافذ الزجاجية المزدوجة والتي تقلل معها استهلاك التكييفات. يجب أن يجهز المبنى لاستخدام الطاقة الشمسية في المستقبل.

تقليل التأثير على البيئة من خلال تنفيذ أنظمة لتصريف مياه الأمطار بعيدًا عن شبكات الصرف الصحي. تقليل استهلاك المياه من خلال التركيبات الصحية الموفرة وكذلك استخدام مواد البناء الصديقة للبيئة.

التهوية والإضاءة الطبيعية والتي يجب توفيرها من خلال النوافذ الكبيرة والواسعة والتي تسمح معها بدخول ضوء الشمس مع تقليل استهلاك الكهرباء، والتهوية الجيدة والتي يقل معها استهلاك التكييفات.

في النهاية فإن جميع ما سبق من شروط بناء عمارة سكنية هو من أهم أهداف رؤية المملكة 2030 وهي الحفاظ على أرواح المواطنين مع المحافظة على سلامة البيئة وتوفر شروط الاستدامة في البناء والتي من خلالها تتوفر حياة أفضل للأجيال القادمة. وجميعها شروط تراعيها شركة روشم العقارية في جميع مشاريعها السكنية.

أهم الأسئلة الشائعة حول شروط بناء عمارة سكنية

ما هي شروط البناء في السعودية؟

من شروط بناء العمائر السكنية في السعودية الحصول على قرار مساحي بغرض البناء، وصك إلكتروني محدث من وزارة العدل، التعاقد مع مكتب هندسي لاعتماد التصميمات والمخططات وكذلك مكتب للإشراف والتنفيذ وجميعها أمور تتوفر لدى شركة روشم للتطوير العقاري لقيامها بأعمال التطوير والبناء للعديد من المشاريع السكنية في جدة وأيضًا السكنية والتجارية في الرياض. 

كما يجب تجهيز تقارير دراسة التربة ومدى صلاحيتها للبناء هذا إلى جانب مختلف التراخيص والتصاريح التي تم توضيحها سابقًا.

ما هي اشتراطات إنشاء المباني السكنية في نظام البيوت الجديد؟

من شروط الفيلات السكنية أن لا تزيد نسبة البناء الكلية في الدور الأرضي عن 75% كحد أقصى من مساحة الأرض، وعدم زيادة نسبة البناء في الدور الأول عن 75% من المساحة. 

مع عدم زيادة نسبة البناء في الملحق العلوي عن 70% من مساحة الدور الذي يسبقه.

ما هي خطوات بناء عمارة سكنية؟

خطوات بناء عمارة سكنية هي المراحل التي تتم لتجهيز الأرض للبناء ووضع الأساسات الخرسانية والتي منها 

تجهيز الأرض بالتنظيف من الأحجار وغيره من معوقات البناء، وضع الأساسات وتجهيز قاعدة البناء أو ما يسمى البلاطة، ثم بناء الهيكل الخرساني المسمى ببناء العظم، ثم بناء الجدران، ثم وضع العتبات للأبواب، ثم تجهيز أعمال السباكة والتمديدات للكهرباء، ثم التأكد من مطابقة جميع ما تم مع التصميمات الخارجية والداخلية وهو ما يتم بعد الانتهاء من كل مرحلة.