كل ما تحتاج معرفته عن افراغ صك عقاري في السعودية 2026

ما هو افراغ صك عقاري ؟

افراغ صك عقاري هو إجراء قانوني يهدف إلى نقل ملكية العقار رسميًا من البائع إلى المشتري عبر توثيق الصك في الجهات المختصة، مثل كتابات العدل أو المنصات الإلكترونية، حيث يضمن هذا الإجراء خلو العقار من الرهون، النزاعات، أو المستحقات المالية، مما يحمي حقوق المشتري ويجعل الملكية نهائية في السجلات الرسمية.

يتم عادةً بشكل إلكتروني في السعودية عبر منصات مثل "ناجز" أو "الموثق"، بشرط سداد الرسوم وتقديم المستندات مثل صك الملكية وعقد البيع.

رخصة مسوق عقاري هي خطوتك الأولى لبناء اسم موثوق في السوق العقاري

أهمية الإفراغ العقاري ولماذا تحتاجه؟

تكمن أهمية الإفراغ العقاري في حماية حقوق المشتري والبائع، وضمان نقل الملكية بشكل قانوني وآمن في سوق العقارات، وذلك من خلال ما تقدمه من فوائد متعددة توضح مدى الحاجة إليه ومنها:

• يضمن الإفراغ خلو العقار من الرهون أو النزاعات، مما يحمي المشتري من المخاطر المالية والقانونية المفاجئة.
• يؤدي إلى تسجيل الصك الجديد باسم المشتري في السجلات الرسمية، مما يجعله غير قابل للطعن إلا في حالات استثنائية.
• يقلل من فرص الاحتيال أو التداخل في الحقوق، خاصة في حالات الورثة أو الشراكات، ليحافظ على استقرار الملكية.
• يسرع الإجراءات الإلكترونية عبر منصات مثل "ناجز"، مما يجعل تداول العقارات أسرع وأكثر كفاءة.
• يزيد من شفافية السوق العقاري، مما يجذب المستثمرين المحليين والدوليين بفضل الامتثال للمعايير القانونية.
• يوفر خدمات إلكترونية آمنة تقلل الزيارات الشخصية، وتضمن سرعة التوثيق والدفع عبر البنوك.
• يجعل العقار جاهزًا للتصرف الفوري، مما يعزز قيمته السوقية ويسهل إعادة البيع أو التأجير لاحقًا.

شركة روشم للتطوير العقاري شريكك الموثوق في ادارة الاملاك وتنمية الاستثمارات العقارية في المملكة

ما هي أنواع الإفراغ العقاري ؟

تختلف أنواع الإفراغ العقاري حسب طبيعة العملية وطريقة التنفيذ، وتشمل خيارات إلكترونية وتقليدية لتلبية احتياجات مختلفة في السوق السعودي، مما يضمن مرونة في نقل الملكية وفقًا للشروط القانونية، ومن أبرزها:

• الإفراغ عن طريق البيع

يعد الإفراغ عن طريق البيع الأكثر شيوعًا، حيث يتم نقل الملكية مقابل مبلغ مالي محدد، مع إلغاء الصك القديم وإصدار صك جديد باسم المشتري، غالبًا عبر منصات رسمية مثل ناجز لضمان الشفافية والسرعة في التنفيذ.

• الإفراغ للهبة

ينقل الإفراغ للهبة الملكية بدون مقابل مالي، ويستخدم عادة بين الأقارب، ويتطلب توثيق الهبة رسميًا ودفع الرسوم المقررة لضمان شرعية العملية، وتسجيلها بطريقة رسمية تضمن حماية حقوق المانح والمستفيد وفق القانون السعودي.

• الإفراغ بين الورثة

يطبق الإفراغ بين الورثة بعد تقسيم التركة، لنقل حصص المتوفى إلى الورثة أو بينهم، كما يتطلب تقديم وثائق الإرث الرسمية وإثبات الحقوق القانونية لكل وريث لضمان تنفيذ عملية الإفراغ بشكل نظامي ومطابق للقانون.

• الإفراغ الجزئي

يشمل الإفراغ الجزئي نقل جزء من العقار فقط، بعد الحصول على موافقة التجزئة من البلدية، حيث يصدر صك منفصل للجزء المباع، مما يتيح للأطراف التعامل مع العقار بشكل مرن دون المساس بالملكية الكاملة.

• الإفراغ الإلكتروني

يتم الإفراغ الإلكتروني للعقارات الحديثة عبر منصات مثل "الموثق" أو ناجز دون الحاجة للحضور الشخصي، ويوفر طريقة سريعة وآمنة، مع دفع الرسوم إلكترونيًا والتحقق الفوري من صحة الصكوك، مما يسهل عملية نقل الملكية.

• الإفراغ التقليدي عبر كتابة العدل

يستخدم الإفراغ التقليدي عبر كتابة العدل للصكوك الورقية القديمة أو الحالات المعقدة، ويتطلب حضور جميع الأطراف وتقديم المستندات الأصلية للتوثيق اليدوي، لضمان صحة الإفراغ والالتزام بالإجراءات القانونية الرسمية لكل عملية نقل ملكية.

• الإفراغ بموجب حكم قضائي

يطبق الإفراغ بموجب حكم قضائي لنقل العقار وفق قرار نهائي من المحكمة، ويستخدم في حالات النزاعات أو التنفيذ القضائي، وتشمل العملية إشعار الجهات المعنية والتأكد من الالتزام بالإجراءات القانونية لضمان التنفيذ الشرعي.

شروط الإفراغ العقاري في النظام السعودي

يتطلب الإفراغ العقاري في النظام السعودي مجموعة من الشروط، تشمل مجموعة من المتطلبات القانونية لضمان نقل الملكية بأمان وشفافية عبر وزارة العدل ومنصاتها الإلكترونية مثل "ناجز" و"الموثق"، وهي:

• يجب تقديم صك إلكتروني أصلي ساري المفعول، خالي من أي قيود أو إيقافات تمنع التصرف، مع رفض الصكوك الورقية القديمة.
• يتطلب العقار خلوًا كامل من الرهون، الحجوزات، أو النزاعات القضائية، مع خطاب فك رهن إن وجد.
• حضور البائع والمشتري شخصيًا بهوية وطنية أصلية، أو ممثلين قانونيين بتوكيل نظامي معتمد للشركات.
• تقديم إيصال شيك مصدق أو حوالة بنكية عبر حساب وسيط، مع سداد كامل المبلغ خلال 10 أيام دون إضافة ضريبة قيمة مضافة.
• الحصول على شهادة من هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، تثبت سداد ضريبة التصرفات العقارية المستحقة.
• موافقات خاصة للعقارات مثل للعقارات الزراعية موافقة صندوق التنمية الزراعية، وللتجزئة وثيقة رسمية من البلدية، مع حد أقصى 10,000 م² عبر الموثق.
• ​دفع جميع الرسوم المقررة للإفراغ والتوثيق، مع التزام بالمخططات البلدية والأنظمة التنظيمية.

المستندات المطلوبة لإتمام الإفراغ العقاري

تشمل المستندات المطلوبة لإتمام الإفراغ العقاري في السعودية مجموعة مستندات أساسية لضمان الشفافية والامتثال القانوني، عبر منصات وزارة العدل مثل ناجز والموثق، وهي:

• الصك العقاري الأصلي وهو صك إلكتروني ساري خالي من القيود، يثبت ملكية البائع ويلغى تلقائيًا لإصدار جديد باسم المشتري.
• نسخ واضحة أصلية من الهويات الوطنية للبائع والمشتري، أو إقامة للأجانب، لتأكيد الأهلية والحضور.
• إثبات دفع القيمة كاملة بشيك مصدق أو تحويل عبر حساب وسيط، مع التزام بسدادها خلال 10 أيام.
• شهادة ضريبة التصرفات وتعد رقم مرجعي وسند استيفاء من هيئة الزكاة والضريبة، يثبت سداد الضريبة المستحقة على الصفقة.
• سند الاستيفاء من المالية وهي وثيقة رسمية تؤكد خلو العقار من المستحقات المالية الحكومية السابقة.
• الوكالة النظامية إن وجد وكيل، وهو توكيل موثق من موثق أو محكمة يفوض بالتصرف نيابة عن الأطراف.
• مستندات خاصة إضافية تشمل موافقة المرتهن للعقارات المرهونة، مستند التجزئة من البلدية للإفراغ الجزئي، أو سند الإرث للورثة.

خطوات الإفراغ العقاري في وزارة العدل السعودية

تتم خطوات الإفراغ العقاري في وزارة العدل السعودية إلكترونيًا بشكل أساسي عبر منصتي "ناجز" أو "الموثق" لتسهيل نقل الملكية بسرعة وأمان، وذلك على النحو التالي:

1. تسجيل الدخول إلى ناجز

البدء بالدخول عبر النفاذ الوطني (أبشر)، ثم اختر "الخدمات التوثيقية" > "الإفراغ العقاري الإلكتروني".

1. إدخال بيانات الصفقة

أدخل رقم الصك، بيانات العقار (مخطط، مساحة)، وبيانات البائع والمشتري، مع تحديد نوع التصرف (بيع أو هبة).

1. رفع المستندات المطلوبة

أرفق الصك الأصلي فضلاً عن كلاً من الهويات، الشيك/الحوالة، شهادة الضريبة، وسند الاستيفاء من المالية.

1. دفع الرسوم والضرائب

سداد ضريبة التصرفات (5%) عبر هيئة الزكاة والضريبة، وكذلك الرسوم الحكومية الإلكترونية إن وجدت.

1. مراجعة وإصدار الإحالة

ينبغي مراجعة البيانات، وتقديم الطلب، والحصول على رقم إحالة إلكتروني فوري للمتابعة أو التوجه للموثق إذا لزم.

1. إصدار الصك الجديد

يلغى الصك القديم بعد التحقق الآلي (أقل من 60 دقيقة)، ويصدر جديد باسم المشتري تلقائيًا.

1. تتبع الطلب

متابعة حالة الإفراغ عبر ناجز أو تطبيق الموثق، مع إمكانية الإفراغ المرئي عبر البريد الإلكتروني للحالات الخاصة.

ما الفرق بين الإفراغ العقاري التقليدي و الافراغ العقاري الإلكتروني

يعتمد الإفراغ العقاري التقليدي على الزيارات الشخصية لكتابات العدل، بينما الإلكتروني يتم عبر منصات ناجز والموثق لتوفير الوقت والجهد، ولهذا يتضح الفرق بينهما عبر هذه الاختلافات على النحو التالي:

كم يستغرق الإفراغ العقاري؟

يستغرق الإفراغ العقاري الإلكتروني عبر ناجز عادةً أقل من 60 دقيقة إذا استوفيت الشروط، مع إصدار صك جديد فوريًا بعد موافقة المشتري والتحقق الآلي، حيث:

• الإفراغ التقليدي قد يستغرق أيامًا إلى أسابيع بسبب الزيارات الشخصية والإجراءات اليدوية في كتابات العدل.
• قد يطول الوقت في حالات الورثة أو النزاعات إلى 3 أيام للموافقة، أو أكثر إذا تطلب تدخلًا قضائي.

كيف تتحقق من حالة الإفراغ العقاري إلكترونيًا؟

يمكنك متابعة حالة افراغ صك عقاري إلكترونيًا عبر بوابة ناجز التابعة لوزارة العدل السعودية، مع توفير تتبع لحظي للطلبات والعمليات العقارية بشكل آمن وسريع، وذلك عبر هذه الخطوات:

• الدخول إلى بوابة ناجز

سجل الدخول عبر النفاذ الوطني "أبشر" على najiz.sa، ثم اختر من القائمة "الخدمات الإلكترونية" أو قسم "خدمات التحقق" للوصول إلى جميع خيارات متابعة الإفراغ والاستعلام عن المعاملات العقارية الرسمية بشكل مباشر.

• الاستعلام برقم الإحالة

أدخل رقم الإحالة أو الصك المفرغ في النظام لعرض الحالة الفورية للعملية، سواء كانت معلقة أو مكتملة أو مرفوضة، لتتمكن من متابعة سير الإفراغ بدقة وسهولة.

• تتبع سجل العقار

استخدم خدمة "استعلام سجل العمليات على العقار" بإدخال رقم الصك أو رقم المخطط، لمعرفة آخر التحديثات على العقار، بما يشمل الإجراءات المنجزة والمعلقة لضمان متابعة دقيقة لكل العمليات العقارية.

• التحقق من وثيقة التملك

ادخل إلى خدمة "استعلام عن وثيقة تملك عقار"، وحدد صفة المستفيد وأدخل رقم الصك للتأكد من صحة الإفراغ، والتحقق من تسجيل الملكية بشكل رسمي وموثق وفق قوانين وزارة العدل.

• إشعارات أبشر والبريد

تابع التحديثات عبر الإشعارات التلقائية على تطبيق أبشر أو البريد الإلكتروني المسجل، لتصلك آخر المستجدات المتعلقة بحالة الإفراغ العقاري فور حدوث أي تعديل أو اكتمال العملية.

• الاستعلام عن الصفقات

اختر خدمة "استعلام عن الصفقات العقارية" لعرض تفاصيل الإفراغ والأطراف المعنية فور الانتهاء، بما يساعدك على متابعة كل خطوات نقل الملكية بشكل واضح وشفاف عبر النظام الإلكتروني.

• الخدمات المرئية والإضافية

يمكنك الاستفادة من الاتصال المرئي عبر بوابة ناجز للاستفسارات، كما يمكن متابعة البورصة العقارية للصكوك الجديدة، مما يتيح الوصول لمعلومات محدثة ودعم إضافي لجميع معاملات الإفراغ العقاري.

أشهر أسباب رفض طلب الإفراغ العقاري

تتعدد أسباب رفض طلب الإفراغ العقاري في السعودية، والتي ترتبط غالبًا بعدم استيفاء الشروط القانونية أو المستندات، مما يؤدي إلى تعليق أو إلغاء الطلب عبر ناجز، ومن أشهر هذه الأسباب:

• يرفض الطلب إذا كان العقار مرهونًا أو محجوز قضائيًا دون فك الرهن أو خطاب موافقة من المرتهن.
• ​غياب شهادة استيفاء ضريبة التصرفات العقارية (5%) من هيئة الزكاة والضريبة، أو مستحقات مالية حكومية.
• نقص المستندات الأساسية مثل عدم رفع الصك الأصلي، الهويات، أو إثبات الدفع (شيك/حوالة)، مما يوقف التحقق الآلي.
• ​صك غير ساري أو قديم كما في الصكوك الورقية القديمة أو الموقوفة، أو عدم تطابق بيانات العقار مع السجلات الرسمية.
• وجود ​مشاكل في بيانات العقار مثل عدم وجود الموقع في النظام الشامل، أو مخالفات بلدية مثل تجاوز المساحة المسموحة للإفراغ الجزئي.
• ​وجود نزاعات مع الورثة مثل رفض أحد الورثة التوقيع، أو عدم تقديم سند الإرث الرسمي للإفراغ بين الورثة.
• عدم استيفاء شروط الطرفين أو غياب توكيل نظامي للوكيل، أو عدم أهلية أحد الأطراف (قاصر، مفلس)، أو خطأ في بيانات الشيك.

دور شركة روشم للتطوير العقاري في تسهيل إجراءات الإفراغ

تعد شركة روشم للتطوير العقاري شركة سعودية رائدة في جدة تأسست عام 2003، تركز بشكل أساسي على التطوير العقاري والتسويق العقاري، وتقدم خدمات تسهيلية غير مباشرة لإجراءات الإفراغ من خلال مشاريعها المكتملة الخدمات، فضلاً عن دورها الفعال في:

• تقدم روشم مشاريع سكنية فاخرة مثل "السلامة اليمامة" و"مدائن الفهد" مع "إفراغ فوري"، مما يعني استيفاء جميع الشروط القانونية مسبقًا لنقل الملكية بسرعة عبر ناجز.
• توفر الشركة خدمة مميزة تشمل تسهيل الإجراءات قبل وبعد البيع، مثل إدارة الأوراق والتوكيلات لضمان خلو العقار من الرهون والمستحقات.
• ​توفر ضمانات تصل إلى 25 سنة ومواصفات عالية (سمارت هوم، عزل، غاز مركزي)، كما تقلل روشم المخاطر القانونية التي قد تعيق افراغ صك عقاري، مما يسرع الموافقة الإلكترونية.
• تتولى إدارة ممتلكات واسعة، بما في ذلك 160 وحدة تجارية، مما يشمل متابعة السجلات العقارية وتسهيل عمليات الإفراغ للمستثمرين والعملاء.

9 نصائح لتسريع إجراءات الإفراغ العقاري في السعودية

للإفراغ العقاري في السعودية إجراء سريع إذا تم الاستعداد جيدًا، خاصة عبر ناجز حيث ينجز 85% من الطلبات خلال ساعة، لهذا فيما يلي عدة نصائح ينبغي مراعاتها:

1. ​اجمع الصك، الهويات، الشيك، شهادة الضريبة، وسند الاستيفاء قبل البدء لتجنب التعليقات الآلية.
2. تحقق من الصك عبر ناجز من خلال الاستعلام عن قيود الصك (رهون، حجوزات) قبل الاتفاق للتأكد من خلوّه تمامًا.
3. استخدم الإفراغ الإلكتروني فقط عن طريق اختيار ناجز، أو الموثق لإنجاز في دقائق بدلاً من التقليدي الذي يستغرق أيامًا.
4. سداد الضرائب فورًا بالحصول على شهادة التصرفات العقارية (5%)، من هيئة الزكاة قبل رفع الطلب لتسريع الموافقة.
5. اتفق مع الطرف الآخر وحدد موعدًا للموافقة المشتركة، فضلاً عن تأكيد الشيك لتجنب التأخير في التحويل البنكي.
6. ​فك أي رهون مبكرًا والبدء بإجراءات نقل الرهن أو السداد قبل 3-7 أيام إذا كان العقار مرهونًا.
7. ​تجنب الصكوك الورقية عبر تحويل الصك القديم إلى إلكتروني مسبقًا عبر ناجز لتوفير 3-10 أيام.
8. ​راقب الحالة لحظيًا واستخدم رقم الإحالة في ناجز لتتبع الطلب ومعالجة أي مشكلة فورًا.
9. ​استعن بمحامي أو وسيط معتمد، وخاصة في الحالات المعقدة (ورثة، تجزئة) لضمان استيفاء الشروط وتجنب الرفض.

خاتمة

يسهل افراغ صك عقاري نقل الملكية بطريقة قانونية وآمنة، ولتعزيز تجربتك وضمان تنفيذ مرن، تواصل مع شركة روشم للتطوير العقاري للحصول على دعم احترافي وإجراءات موثوقة باحترافية ومتكاملة طوال الوقت.

أسئلة شائعة

ما رسوم الإفراغ العقاري؟

مجانية إلكترونيًا في معظم الحالات، لكن تشمل ضريبة تصرفات 5% + رسوم توثيق (حوالي 500-2000 ريال) حسب قيمة العقار والنوع.

هل يفرغ العقار المرهون؟

لا، يجب فك الرهن أولاً بخطاب بنكي، ثم الإفراغ، مع نقل الرهن للمشتري إن اتفق الطرفان.

هل يمكن إفراغ جزء من العقار؟

نعم بشرط موافقة بلدية على التجزئة (حد أقصى 10,000 م² عبر الموثق)، مع إصدار صك جديد للجزء المفرغ.