شروط التطوير العقاري في السعودية

 5 أقسام من شروط التطوير العقاري في السعودية 

1. الشروط القانونية والتنظيمية بحسب نوع العقار( سكني، تجاري).
2. شروط لمدى تحقيق مبدأ الاستدامة وكفاءة تشغيل المشروع وأثره على البيئة.
3. شروط للمطورين ومدى قدرتهم على تمويل المشاريع الكبرى وموقفهم المالي وخبراتهم السابقة.
4. شروط لقبول المخططات الهندسية واعتمادها للبدء في التنفيذ.
5. اشتراطات اختيار الموردين والمقاولين المشاركين في تنفيذ المشاريع.

أولًا: القوانين والشروط التنظيمية بحسب نوع العقار 

في السنوات الأخيرة بدأت الجهات المختصة كما في وزارة الشؤون البلدية والإسكان السعودية بتحقيق رؤية المملكة 2030 من خلال خطوات ثابتة وسريعة لإعادة هيكلة قطاع التطوير العقاري. بحيث بدأت في إصدار لوائح وقوانين جديدة الهدف منها رفع الجودة لقطاع التطوير العقاري وكذلك جذب الاستثمارات أكبر وبشكل يوفر استدامتها في الأسواق السعودية.

شروط التطوير العقاري بحسب نوع المشروع 

• شروط للمشاريع السكنية: يحتاج فيها المطور لتقديم نماذج مخططات هندسية ومعمارية متنوعة في المساحات بداخلها لتلبية احتياجات شرائح مختلفة من المواطنين. كما يلتزم معها بتوفير مناطق خضراء ومساحات ترفيهية مناسبة لحجم المشروع مع مراعاة توزيع المرافق والخدمات وعناصر الأمان داخل المشروع المقدم.
• المشاريع التجارية: تتضمن شروط تطوير عقاري خاصة بتنظيم حركة المرور حول المشاريع التجارية وكذلك مواقف السيارات حولها. بالإضافة إلى شروط الواجهات المعمارية لتناسب الطابع العام للمنطقة. وكذلك تحديد المساحات المفتوحة التي تخدم زوار المنطقة التجارية ولا تتسبب معها مشاكل ثانوية من زحام أو تعطيل حركة الدخول والخروج منها وإليها.
• شروط التطوير العقاري للمشاريع المختلطة: ما بين سكني وتجاري تتمثل في توفير الخصوصية للجزء السكني بشكل كامل مع توفير مداخل ومخارج خاصة بكل جزء السكني بعيدًا عن التجاري. توفير شروط الأمن والأمان من كاميرات مراقبة ووسائل الإطفاء للحرائق، مع الاهتمام بالجوانب البيئية من عدم إهدار الموارد من مياه وطاقة وحسن ترشيد الاستهلاك لها.

إرتقاء شروط التطوير العقاري من الشكل التقليدي إلى الجودة العالمية 

في الماضي كانت الشروط قاصرة على المواصفات الأساسية للبناء من حيث المساحات والمرافق. ولكن حاليًا ومع رؤية المملكة الحديثة والمتطورة أصبحت الشروط والمواصفات تتبع أعلى معايير الجودة العالمية بحيث أصبحت التصاريح الروتينية أو التقليدية التي يحصل عليها المطورين العقاريين تصاريح معتمدة على الجودة الفنية والتشغيلية للمشروع بحيث نقلت الشروط من شكلها الروتيني إلى شكل أكثر دقة في التنفيذ.

وبالتالي أصبحت هذه الشروط في التطوير العقاري هي شروط تسعى لتحويل القطاع العقاري بأكمله لقطاع قابل للنمو والازدهار ضمن مخطط عالمي تسعى إليه الدولة. كما تحاول أيضًا رفع كفاءة المطورين لديها ليكون كلًا منهم شريك فعال في التنمية المخطط لها وليس فقط جهة منفذة للمشاريع.

والمثال: الفعلي هنا هو الشروط الخاصة بتوفير الخدمات الرقمية داخل المشاريع العقارية المتنوعة وذلك لكي يتهيأ معها قطاع العقارات لاستقبال تقنيات المدن الذكية وذلك ما تفعله روشم في مشاريعها الحالية والمستقبلية كما في مشروع درب الحرمين فايف تاورز عمارة 3والذي يتميز بتنوع المساحات مع تقنية الدخول الذكي للوحدات السكنية،ومشروع رينيسانس بحي النهضةوالذي يتميز بالفخامة والرقي ومستويات رفاهية غير مسبوقة من حيث توزيع المساحات ومدى تناسبها مع شرائح متنوعة من الباحثين عن الهدوء والرقي في تجربتهم السكنية المميزة مع روشم، وكذلكمشروع روشم لاكجيري بحي النعيم.

📖 اقرأ أيضًا: عن مستقبل التطوير العقاري في جدة ورؤية روشم 2030 والتي تتناسب كليًا مع الشروط والقوانين المحلية في السعودية.

ثانيًا: دور المطور العقاري في تحقيق مبدأ الاستدامة والشروط البيئية 

مبدأ الاستدامة والشروط البيئية لم تعد شروط إضافية يتفضل المطور بتوفيرها في المشروع؛ ولكنها أصبحت شرط أساس من شروط التطوير العقاري.

بحيث بدأت وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان بتوضيح المعايير التي يتطلبها المشروع من حيث كفاءة استهلاك الطاقة، وكفاءة إدارة المياه، مدى توافر المساحات الخضراء لتوفير الاكسجين والتهوية الصحية، كما لم تقتصر الشروط على المشاريع الضخمة أو الحديثة فقط ولكنها امتدت إلى المشاريع الصغيرة والمتوسطة التي يتم تطويرها حاليًا سواء من البداية أو بإجراء التعديلات عليها لتناسب ما تسعى له الدولة من تحقيق أعلى معايير الجودة في البناء والتشييد على أرضها.

كفاءة استهلاك الطاقة 

من شروط التطوير العقاري أن يوفر المطور العوامل التي تساعد على تقليل استهلاك الطاقة كما في توفير مواد بناء عازلة للحرارة، استخدام أنظمة وأجهزة تكييفات موفرة للطاقة، الربط بين الإضاءة الذكية وأجهزة التحكم في استهلاك الكهرباء.

شرط التطوير العقاري من حيث إعادة تدوير المياه 

أصبح من الشروط الأساسية لاعتماد مخططات المشاريع العقارية أن يقدم المطور خطة واضحة لمعالجة المياه، وهنا نجد أن روشم قد اعتمدت الحلول الذكية لإعادة تدوير المياه داخل مشاريعها السكنية من خلال استخدامها في المساحات الخضراء والري. بحيث تحقق التوازن المطلوب بين توفير المخططات الخضراء في المشروع وكذلك الاستدامة في الموارد وبدون إهدار لها.

مميزات التواجد في مشاريع روشم السكنية 

روشم توفر مبدأ الاستدامة والحفاظ على البيئة بشكل فعلي داخل مشاريعها السكنية وليس فقط للحصول على التصاريح. وذلك لأنها لا تتعامل مع شروط الاستدامة كعبء إضافي ولكنها تتعامل معها كعنصر أساسي من عناصر خطتها الاستراتيجية لتطوير مشاريعها في كل مراحل التطوير والبناء. وهو ما يجعل مشاريع روشم متوافقة مع شروط التطوير العقاري في السعودية كما يجعلها مشاريع جاذبة لشرائح متعددة من العملاء والمستثمرين الباحثين عن تجربة السكن والاستثمار الفاخر والعصري في أنٍ واحد. وهو ما ساعدها على تنفيذ وتطوير أكثر من 1200 وحدة سكنية مطابقة للشروط والمعايير والتي تم بيعها بالكامل، كما أنها تتولى تسويق أكثر من 820 وحدة سكنية وذلك لتقديمها خدمات التسويق العقاري لعملائها والمستثمرين معها بأعلى جودة وفي أسرع وقت.

📖 كما يمكنك الإطلاع على مقالتنا حول المساهمات العقارية في السعودية و كل ما تحتاج معرفته قبل الاستثمار مع روشم العقارية، لتكون شريك فعال في التنمية العمرانية ودعم رؤية المملكة 2030 كما تفعل روشم دائمًا في قطاع التطوير العقاري في السعودية.

ثالثًا: شروط التطوير العقاري الخاصة بالمطورين 

لم يعد دخول قطاع التطوير العقاري السعودي معتمدًا فقط على جودة التصميمات والمخططات الهندسية للمشاريع؛ ولكنه أصبح يتطرق لقدرة المطورين المالية ومدى انضباطهم المالي في حالة طلب التمويل من البنوك المختصة بذلك.

حيث تقوم البنوك بتحليل وضع المطور من الناحية المالية وكذلك فحص سجل المشاريع والإنجازات الخاصة به، كما لو أنها تقوم بتقييم الشركات الموجودة في الأسواق المالية (البورصة).

3 محاور لتصنيف المطورين العقاريين قبل منحهم التمويل المالي

نجد أن البنوك المانحة للتمويل العقاري تقسم المطورين العقاريين على أساس ثلاثة محاور رئيسية كالتالي 

• مستوى السيولة المالية للمطور: وهل لديه احتياطي نقدي يغطي تكاليف سعر الأرض، وكذلك المراحل الأولى من الإنشاءات أو ما يعرف بتكاليف التشغيل المبدئية. فنجد أن البنوك لم تعد تكتفي بكشف الحساب للمطور لدى البنك ولكنها تقوم بتحليل التدفقات النقدية المتوقعة للمشروع.
• الخبرات السابقة للمطور: وحجم الإنجازات في قطاع التطوير العقاري ومدى توافقها مع شروط التطوير العقاري المتبعة في الدولة كما في عدد المشاريع الفعلية للمطور، وتاريخ المطور في الالتزام بمواعيد التسليم، وكذلك التقييمات الموجودة من العملاء والمستثمرين السابقين معه.
• الضمانات المقدمة لطلب التمويل: كما في هل الأرض بالكامل ملك المطور أم لا؟ هل يتم التعامل مع مقاولين ومكاتب هندسية معتمدة أم لا؟ وغيرها الكثير من الشروط والضمانات. وجميعها شروط تؤثر في قرار التمويل من حيث المبلغ وفترة السداد ونسبة الفائدة.

روشم العقارية وقدراتها المالية المرتفعة 

شركة روشم للتطوير العقاري تتصدر المطورين السعوديين بموقف مالي وتنظيمي مختلف. فهي لا تعمل فقط كمطور عقاري قد يحتاج لتمويل أحيانًا ولكنها تعمل كمؤسسة تطوير عقاري متكاملة بحيث نجد أنها تمتلك

• قدرات تمويلية كبيرة لمشاريعها بحيث تستطيع تغطية المراحل الأولى من المشاريع بدون الحاجة للتمويل البنكي لبدء العمل.
• لديها علاقات استراتيجية مع مختلف جهات التمويل الداخلية مثل البنوك السعودية المختلفة. والمبنية على تاريخها وسجلها الحافل بالالتزام في مواعيد السداد والتسليم وذلك في جميع تعاملاتها والتي تتسم بالشفافية الكبيرة والمصداقية. كما أنه من المعروف عن روشم أنها توفر ضمن خدماتها الحلول التمويلية الميسرة للعملاء معها بما يتناسب وظروف كل عميل وهو ما يوثق علاقة الثقة بين روشم وجميع جهات التمويل المختصة بالمملكة العربية السعودية.
• كما أن لدى روشم فريق مالي متخصص في العمل على دراسة جدوى المشاريع المقترحة قبل طلب أي تمويل أو البدء في العمل عليها.

والنتيجة الحتمية أن مشاريع روشم للتطوير العقاري تحصل على التمويل بسرعة أكبر وبشروط أفضل نظرًا لقوة ملف الإنجازات الخبرات لديها والتي تفوق الـ 20 عامًا. وكذلك ثقة الجهات الممولة في روشم وهو ما يساعد على سرعة إنجاز المشاريع وبالتالي تقليل وقت التسليم والتكاليف النهائية على العملاء.

رابعًا:شروط قبول المخططات الهندسية والحصول على الاعتمادات المطلوبة 

من شروط التطوير العقاري للمشاريع السكنية أو التجارية في السعودية هو الحصول على اعتمادات أو موافقات من الجهات المختصة للبدء في العمل والتي من أهمها موافقة وزارة البلدية والإسكان. ولا يتم ذلك إلا بعد الفحص الدقيق للمخططات والوقوف على مدى تناسبها مع التنفيذ الفعلي أم أنها تحتاج لتعديلات جذرية والتي من أهمها

1. شروط البناء والتي منها مدى الالتزام بكود البناء السعودي.
2. نسب الارتدادات والتي تعني الحدود الفاصلة بين المباني وحدود الأرض الكلية وكذلك حدودها مع الجار وهي تختلف من سكني وتجاري أو مختلط.
3.  الالتزام بالارتفاعات المحددة للمنطقة بحيث لا تتعارض مع البنية التحتية للمنطقة أو مع المجال الجوي لها.
4. مراجعة الجهات المسؤولة عن البنية التحتية والتأكد أن المشروع لا يضيف أعباء على الشبكات بالمنطقة كما في شبكة الصرف الصحي والمياه والطاقة كما في الكهرباء وشبكات الطرق.

📖 اقرأ أيضًا:شروط بناء عمارة سكنيةدليلك الشامل حول التصاريح واشتراطات السلامة المطلوبة من الجهات المختصة بالتفصيل

خامسًا:شروط اختيار المقاولين والموردين للمواد الخام للبناء

من أهم شروط التطوير العقاري للمشاريع في السعودية هي اختيار المقاولين لتنفيذ مخططات المشروع بدقة. والموردين للمواد الخام للبناء وكذلك الموردين للمعدات المستخدمة والتي يراعيها المطور العقاري بشدة لضمان تنفيذ المشاريع بدون أخطاء والتي قد يتكلف معها أموال طائلة لإصلاحها إن حدثت لذا فهي تنقسم إلى 

• معايير وشروط فنية ومالية خاصة بالمقاولين والموردين.
• شروط قانونية وإدارية خاصة بطبيعة العقود بين الطرفين.

الشروط الفنية والمالية للموردين والمقاولين 

1. مستوى الخبرة وطبيعة التخصص: اختيار المقاول المنفذ للمشروع يجب أن يعتمد على تقييم مشاريعه السابقة والوقوف على مدى مطابقتها للمخططات الهندسية للمشروع. كما ينظر المطور لنوع المشروع المطلوب مقاول لتنفيذها هل سكني، تجاري، أم مختلط بين السكني والتجاري لاختيار من قام سابقًا بمشاريع مماثلة في الحجم والنوع ومدى كفائتها وهي من الشروط الفنية المطلوبة.
2. القدرة المالية للمقاولين: والتي تتمثل في مدى توفر السيولة المالية لتنفيذ المشروع، وهذا الجزء يضمن للمطور عدم مواجهة مشاكل مالية وقت التنفيذ وبالتالي الالتزام بمواعيد التسليم والتي تؤثر على تحصيل دفعات الأقساط من العملاء في حالة التأخير.
3. الجودة في توريد مواد البناء: والتي يجب أن تتضمنها العقود لضمان مطابقتها للمواصفات المعتمدة.
4. مدى التزام المقاولين بالجدول الزمني: للمشروع والتي ربما يتوقف عليها وجود عقوبات أو شروط جزائية في حالة حدوثها.

الشروط القانونية والإدارية الخاصة بـ المقاولين والمورين 

• العقود بين المطور العقاري والمقاول والمورد للمواد الخام يجب أن تتوافق مع القوانين المحلية للدولة. كما في قوانين العمل والتجارة في السعودية.
• الشروط القانونية أيضًا منها توفير تصاريح العمل مع الالتزام بقوانين التوظيف وحماية حقوق العمال في المشروع.
• جميع شروط التطوير العقاري من حيث الاستدامة البيئية والمواد الخام المستخدمة وكذلك طرق البناء وشروطه يجب أن تكون في عقود موثقة لحماية حقوق جميع الأطراف المتعاونة في تنفيذ المشروع.

مثال عملي من مشاريع روشم على أرض الواقع 

• مشروع روشم لاكجري بحي النعيم حيث تم اختيار مقاولين أصحاب خبرة وكفاءة في تنفيذ المشاريع الفاخرة.
• تم التأكيد على قدرة المقاولين على توفير المواد الخام عالية الجودة مع المعدات اللازمة دون التأخير في المواعيد.
• التزام روشم وجميع معاونيها بمعايير الجودة العالمية والتي تتيح معها روشم ضمانات تصل حتى 25 عام على الهياكل الإنشائية في جميع مشاريعها الحالية والمستقبلية.
• تقسيم العمل إلى مراحل محددة بمواعيد بداية ونهاية لضمان عدم التأخير عن مواعيد التسليم وهي من نقاط قوة الشركات الكبرى التي تتمتع بهيكل تنظيمي مميز كما في روشم للتطوير العقاري.

أهم الأسئلة الشائعة حول شروط التطوير العقاري في السعودية بالنسبة للمطورين

ما هي شروط ترخيص مطور عقاري؟

يتم الحصول على رخصة مطور عقاري من خلال المنصات الإلكترونية المعتمدة من الدولة كما في منصة بلدي، والتي تساعدك في الحصول على شهادة التأهيل كمطور عقاري بعد إدراج كافة المستندات المطلوبة مثل شهادة الاشتراك في عضوية الغرفة التجارية والصناعية، شهادة تأسيس الشركة من بدايتها، السجل الائتماني للشركة وبعد رفع كافة الأوراق المطلوبة يمكنك متابعة الطلب والذي قد يستغرق 21 يوم عمل حتى صدور الترخيص.

كم يأخذ المطور العقاري؟

للإجابة عن هذا التساؤل يمكن أن تنقسم لقسمين منها كم يأخذ المطور العقاري كنسبة ربح من بيع الوحدة السكنية بعد إكتمال البناء والبيع وهي نسبة متغيرة وتتوقف بدورها على عدة عوامل منها 

موقع المشروع ونوع التمويل لبدء المشروع بحيث نجد أن المشاريع القائمة على تمويل بنكي تقل معها نسب الأرباح، وكذلك فترة بيع وتسويق المشروع هل طويلة أم قصيرة نظرًا لمدى الإقبال على طبيعة الخدمات المقدمة في المشروع والكثير من العوامل الأخرى.

والقسم الثاني من الإجابة يمكن أن يكون كم يأخذ المطور العقاري كنسبة حجز الوحدات في حالة الحجز بنظام البيع على الخارطة في المشروع وهي نسبة لا تتعدى 5% والتي قد وضحتها الجهات المختصة بتنظيم القوانين العقارية في السعودية.

ما هو تصنيف المطور العقاري؟

تصنيف المطور العقاري هو تقييم معتمد من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في السعودية بحيث يتم فيه تقييم قدرات المطور العقاري من حيث القدرات المالية والفنية والإدارية وذلك لمعرفة قدرات المطورين المحليين على تولي المشاريع العقارية الكبرى داخل الدولة وخارجها.  وهناك أنواع من تصنيف المطورين وهي 

1. مطور عقاري فردي
2. مطور عقاري مؤسسة كما في الشركات المطورة التي تمتلك كيان تجاري له السجلات التجارية الخاصة به.
3. المطور الرئيسي وهو خاص بكبار المطورين المالكين لمشاريع كبيرة ويقومون بتنفيذها على مراحل أو بالتعاون مع مطورين فرعيين.
4. مطور فرعي وهو من يتولى أجزاء من المشاريع تحت إشراف المطور الرئيسي.