جدول المحتويات
المقدمه
تُعد العقود العقارية هي حجر الأساس لأي معاملة عقارية وذلك لأن لها الدور الرئيسي في توثيق الاتفاقيات بين الأطراف وضمان حقوقهم والتزاماتهم.
وتُنفذ العقود العقارية في حالات عِدة سواء كنت بائعًا أو مشتريًا أو مستأجرًا أو مستثمرًا، وذلك لأن العقد هو الوثيقة الرسمية والقانونية التي تمنحك الأمان والثقة في كل خطواتك داخل السوق العقاري، ولهذا فإن فَهم ومعرفة أهم بنود العقود العقارية أصبح ضرورة أساسية لحفظ الحقوق وتحديد الالتزامات وليس اختيارًا في ظل التنوع الكبير في الصفقات في الأسواق العقارية.
ومن مميزات العقود العقارية أنها متنوعة لتناسب احتياجات السوق العقاري من بيع وشراء وغيره من المعاملات، وهذا ما تعمل عليه شركة روشم العقارية عند تقديم هذه الخدمة لعملائها في الحصول على وحداتهم السكنية من خلال التعاون مع البنوك المراد التعامل معها ولكن عند التقدم للبنك من خلال روشم فسوف تجد من التسهيلات الكثير سواء في مراجعة العقود الخاصة بوحدتك أو في التوضيح لكل التساؤلات التي قد تجول بخاطرك فلا تفوت فرصة التعاون معهم.
وهذه الخدمة تسمى بالحلول التمويلية العقارية ولكن من خلال روشم ستحصل على فُرص أفضل ومميزات من كل الجوانب وبما يناسب ميزانية استثمارك.
أهمية العقود العقارية في ضمان الحقوق وتحديد الالتزامات
ولأن العقود العقارية هي الوثيقة القانونية التي تَضُم تفاصيل الاتفاقات بين أطراف الصفقة العقارية لأنها تضمن توضيح كافة البنود لِكِلا الطرفين مع توثيق أن كل طرف قد فَهِمَ دوره والتزاماته وكذلك حقوقه وبشكل واضح لذلك تكمن أهمية هذه العقود في الخطوات التالية
- توثيق ما تم الاتفاق عليه بالشكل القانوني
بعدما يتم الاتفاق على كل الخطوات المطلوبة للعقد يتم كتابتها بكل وضوح وذلك حتى لا يلتبس الأمر على أي طرف في وقت لاحق، ثم بعدها يتم التوثيق لدى الجهات الرسمية مثل وزارة العدل أو مؤسسة الشهر العقاري ليصبح بعدها مستند رسمي وقانوني يُعتد به لدى الجهات الحكومية.
- حماية حقوق أطراف العقد
ويحدث ذلك في كل أنواع العقود العقارية سواء كنت بائع، مشتري، مؤجر، مستأجر أو كان عقد شراكة عقارية فإن العقد هنا يضمن حقك القانوني في حال حدث أي نزاع في وقت لاحق، فهو المَرجِع الذي يُعتد به أمام القضاء ومختلف الجهات القانونية.
- يتحدد بالعقد كل الالتزامات بوضوح
عند تحديد التزامات أطراف العقد بشكل واضح داخل العقد فذلك يعمل على تقليل أي مشاكل قد يُحدِثها أي طرف مستقبلًا، وهذه الالتزامات مثل مواعيد دفع الأقساط، وميعاد تسليم العقار للمالك الجديد، ومواعيد الصيانة إن تضمنها العقد، وكل ما يخُص العقار محل العقد.
- العقود العقارية تقلل مخاطر النصب
وذلك لأنها مستند قانوني مُلزِم لجميع الأطراف بتنفيذ بنوده بكل دقة وحتي لا يتم مقاضاة المُخالف لبنود العقد، لذا فهي تُقلل من مخاطر النصب أو البيع لأكثر من شخص لمعرفة الأشخاص بما قد يقع عليهم من مخالفة قانونية.
- تنظم الأسواق وتجذب الاستثمارات
العقود في أي مجال وليس فقط العقاري تنظم وتضع الحدود وبالتالي فهي تقلل المخاطر بوضع حدود قانونية واضحة يعمل الجميع من خلالها، وبالتالي وجودها وتوثيقها والأخذ بها من خلال الجهات القانونية الفاصلة في النزاعات يُطمئن المستثمرين سواء المحليين منهم أو الدوليين مما يزيد من معدلات استثماراتهم.
هل أهمية العقود العقارية تنطبق على أي سوق عقاري؟
نعم تنطبق أهميتها على جميع الأسواق العقارية وذلك لأنها أسواق مليئة بالتفاصيل الفنية والقانونية لذا فهي تحتاج لتوثيق تفاصيلها بشكل واضح.
بل وتزداد أهميتها في الأسواق العربية مثل مصر والمملكة العربية السعودية ودول الخليج بسبب قِلة وعي بعض الأشخاص المستثمرين بالمجال العقاري ببعض القوانين؛ لذلك تأتي العقود العقارية لضمان الحقوق للجميع في ظل أي فجوات تنظيمية.
وبوجه عام فإن العقد ليس مجرد ورقة ولكنه الضمان الوحيد لحقوقك القانونية سواء كنت تتعامل مع أسواق كبيرة أو صغيرة فهي المحدد لنجاح صفقتك وحمايتك في حال وقوع أي مشكلة.
أنواع العقود العقارية وأهميتها وبنودها
العقود العقارية تختلف أنواعها بإختلاف الهدف منها لأنها تنظم العلاقة بين الأشخاص، لذلك وَجدنا أن لكل نوع هدف يتحقق به احتياجات الأطراف المختلفة بما يتناسب مع طبيعة الصفقة العقارية.
1. عقود البيع
هو العقد الذي يتم من خلاله نقل ملكية العقار محل التعاقُد من البائع إلى المشتري، وذلك مقابل مبلغ مالي تم الاتفاق عليه ويتحدد في العقود.
وهنا تكمن أهمية عقد البيع في أنه
- الطريقة الأساسية لنقل الملكية القانونية للمشتري.
- ويحمي حقوق كِلا الطرفين البائع والمشتري من أي مشاكل مستقبلية وبالتحديد عند توثيق العقد بالشهر العقاري، أو توثيقة من الجهة القانونية المختصة بذلك في دولتك.
ومن أهم بنود عقد البيع
- مواصفات العقار بشكل تفصيلي من مساحة وعنوان واضح وحالة العقار ونوعه وغيرها من مواصفات.
- ثمن البيع المتفق عليه وطريقة الدفع هل كاش أم أقساط وقيمة كل قسط إن وجد.
- تاريخ تسليم العقار للمشتري، ونوع التشطيبات للوحدة.
- وكذلك الشروط التي تجعل العقد يُمكن فسخه في حالة الإخلال من أحد الأطراف.
وهذا النوع من عقود البيع تقدمه لك شركة روشم العقارية من خلال مشاريعها المتنوعة في مختلف مناطق المملكة مثل مشروع درب الحرمين عمارة 1 السكني والذي يُقدم للعملاء أفضل تجربة سكنية على الإطلاق من خلال منازل تعمل بنظام Smart Home مع أبواب أوتوماتيكية وأيضًا نظام البصمة.
2. عقود الإيجار
هو عقد بين طرفين أحدهما المؤجِر وهو مالك العقار والشخص الذي يرغب في الاستئجار ويسمى المُستأجِر وذلك لكي يسمح له باستخدام العقار لفترة زمنية محددة مقابل مبلغ مالي يُدفع بشكل دوري يسمى الإيجار.
وأهمية عقد الإيجار هي
- هنا يضمن العقد حق الطرفين من حيث المستأجر والمدة الزمنية التي يستفيد بها من العقار، وكذلك حق المؤجِر في استلام قيمة الإيجار المالية.
- كما يتحدد به قيمة الإيجار والشروط لاستخدام العقار، وهو بالتالي المَرجع القانوني في حالة الاختلاف.
وأهم بنود عقد الإيجار
- تحديد المدة الزمنية للإيجار.
- القيمة المالية للإيجار وطريقة دفعها.
- نوع العقار هل هو سكني أو تجاري أم غير ذلك.
- شروط إنتهاء العقد وإخلاء العقار.
3. عقد التمويل العقاري
هو عقد يتم بين مالِك العقار والمشتري والجهة الممولة وغالبًا ما تكون البنك، ويكون فيها توضيح لتسديد قيمة العقار ولكن على أقساط ولفترات زمنية طويلة.
أهمية عقود التمويل العقاري
- هي فرصة لشراء العقارات للأشخاص الراغبين في ذلك ولكن ليس لديهم الميزانية الكافية للدفع الفوري.
- هذا العقد يحمي حقوق جميع الأطراف من البائع والمشتري والجهة الممولة.
وأهم بنود عقود التمويل العقاري
- يتحدد فيه مبلغ التمويل المالي وكذلك قيمة الأقساط والفترة الزمنية لسدادها.
- شروط سداد الأقساط والغرامات في حال التأخير عن المواعيد المحددة.
- تحديد حقوق جهة التمويل في حالة عدم السداد فيما يسمى بالشروط الجزائية.
كما يجب توضيح أن روشم تقدم للجميع هذه الحلول التمويلية بالتعاون مع البنوك وتوفير فرص كبيرة لتيسير عملية شراء وحدات سكنية كما في مشاريعها مثل درب الحرمين عمارة 2 حيث جميع الشقق أمامية وبالنظام الفندقي في الخدمات مع ضمانات تصل إلى 25 عام فلا تفوت الفرصة للاستثمار معنا.
4. عقود المشاركة
هو عقد يتم بين طرفين أو أكثر للتعاون على تطوير عقار معين أو قطعة أرض أو حتى استثمار مبلغ معين بالشراء للوحدات والتأجير لها، وبشرط تقسيم الأرباح وفقًا لما يتفق عليه جميع الأطراف المعنية بالعقد.
أهمية عقود المشاركة
- هو عقد يُستخدم في مشاريع التطوير العقاري بشكل كبير، كما في شراء أراضي وتعميرها بالمشاركة بين أكثر من طرف.
- وكذلك له أهمية من خلال تقليل المخاطرة الاستثمارية عن طريق توزيعها على الأطراف المشتركة في حال حدوث خسائر لا قدر الله.
من أهم بنود عقود المشاركة
- وصف المشروع وتفاصيله الكاملة بشكل دقيق.
- نِسب المشاركة من أطراف العقد والتمويل من كلٍ منهم.
- نِسب تقسيم الأرباح والخسائر فيما بينهم.
- وكذلك شروط فَض هذه الشراكة أو الخروج منها، وتوقيتها إن لزم الأمر.
التوكيل أو عقود الوكالة العقارية
هو عقد يتم فيه توكيل أو تفويض شخص أو شركة لإدارة أو بيع عقار بالنيابة عن المالك له.
أهمية عقود الوكالة
- توفر الوقت والجهد لمالك العقار مقابل مصاريف هذه الخدمة للوكيل.
- يوضح حدود تعامل الوكيل والموكِل وصلاحيات كلٍ منهم.
أهم بنود عقد الوكالة العقارية
- معرفة حدود الوكالة هل هي لبيع العقار أو تأجيره أم فقط للإدارة.
- تحديد المدة الزمنية لهذه الوكالة متى تبدأ ومتى تنتهي.
- تحديد قيمة العمولة للوكيل نظير أتعابه في تحقيق المطلوب.
- توضيح الالتزامات المتبادلة لكلا الطرفين.
كيفية الحماية من الأخطاء الشائعة في العقود العقارية
بالتأكيد هناك أخطاء يمكن أن يقع فيها غير المتخصص بالعقود العقارية لذلك سنوضح أهم هذه الأخطاء وكيف تتجنبها في خطوات
1. عدم تحديد بنود العقد بدقة أو غموض بعضها
يَحدث ذلك عند استخدام مُصطلحات غير واضحة أو عند ترك بعض الشروط مفتوحة لأكثر من احتمال فهذا من أسباب النزاعات القضائية والتي قد يستغلها أحد الأطراف ضد الآخر.
والحل يكون بالتأكد من كتابة جميع الشروط والبنود بالتفصيل وبألفاظ واضحة غير قابلة للاحتمالات ويفضل وجود محامي أو مستشار عقاري متخصص في ذلك لمراجعة العقود والتأكد من صحتها.
2. عدم التوثيق للعقد بالجهات المختصة
أحيانًا ما يُهمل المتعاقدين في تسجيل العقود بالجهات المختصة ظنًا منهم بأنها اتخذت الشكل الرسمي فقط بالتوقيع عليها من الطرفين أو لعدم دفع الرسوم الخاصة بالتسجيل، ولكن ذلك قد يؤدي لعدم القدرة على إثبات الملكية أو الالتزام الموجود بالعقد.
والحل هنا هو بالحرص على التسجيل الفوري للعقود بالشهر العقاري أو في وزارة العدل وذلك لضمان الحقوق القانونية لجميع الأطراف.
3. التعامل مع جهات غير موثوقة
يَحدث ذلك بالتعامل في البيع أو الشراء مع أشخاص أو جهات غير موثوقة وبدون التحقق من هوياتهم أو أوراق ملكيتهم للعقار محل العقد وذلك لتجنب النصب والاحتيال في هذا الجانب.
والحل هو التأكد من الهويات للأشخاص الذين يتم التعامل معهم والتأكد من أحقيتهم في التصرف في العقار المطلوب وكذلك جميع المستندات المطلوبة يجب التحقق منها من الجهات التي أصدرتها.
4. عدم الإطلاع على الأوراق القانونية للعقار
المشكلة تحدث عند عدم مراجعة أوراق ملكية العقار القانونية أو رخصة البناء مما يؤدي إلى مشاكل قانونية غير متوقعة.
والحل هنا يكون بطلب الاطلاع على الأوراق والمستندات القانونية ومراجعتها مع المختصين والتأكد من صلاحيتها وسريانها إن كانت محددة المدة كالتوكيلات وغيره من المستندات.
5. عدم تحديد مواعيد التسليم للعقار والاقساط كبداية ونهاية
المشكلة تكمن بعدم تحديد الموعد النهائي لتسليم العقار أو دفع الأقساط مما يسبب النزاعات القضائية.
والحل هو بتحديد المواعيد بمنتهى الدقة كبداية ونهاية الأقساط والمعاد النهائي لتسليم وتَسلُم الوحدة لتجنب اللجوء للقضاء وإهدار الوقت والمال.
6. وأخيرًا عدم الاستعانة بـ المختص القانوني أو المحامي
المشكلة تكون بوجود بنود داخل العقود العقارية ربما لا تستطيع فهم مغزاها الحقيقي، وهذا ما قد يُعرضك لمشاكل قانونية.
و لتجنب ذلك يجب الاستعانة بمحامي عقاري أو مستشار عقاري متخصص بالعقود لمراجعتها وتوضيح كل بنود العقد للأطراف المعنية بذلك.
دور المحامي أو المستشار القانوني في إعداد ومراجعة العقود العقارية
يتمحور دور المحامي في العقود العقارية عند الاستعانة به من البداية في صياغة العقود وبنودها بشكل واضح ثم مراجعتها للتأكد من أنها تتضمن كل النقاط والحدود الفاصلة بين الأطراف المشاركة في العقود مع تقديم الاستشارة في طرق التوثيق للعقود وتوضيح حقوق كل طرف بالتزاماته تجاه الطرف الآخر وبشكل دقيق بالمواعيد والتواريخ المحددة، كما أنه يستطيع حل الخلافات التي قد تنشأ عن اعتراض أحد الأطراف على أحد البنود في العقد وذلك بتوضيح الحل القانوني لها، لذلك يكون من المهم الاستعانة بمحام متخصص بالشؤون العقارية لتجنب المشاكل القانونية وضمان الحقوق للأطراف المعنية بالعقود.
ما هو عقد الوساطة العقارية؟
الوساطة العقارية هي خدمة يقوم بها الوسيط العقاري بُناءً على طلب أحد أطراف الصفقة العقارية ليقوم بدلًا منه بالبحث عن احتياجاته في العقار المناسب بكل مشتملاته وتوفيق المواعيد الخاصة بالصفقة مع العقود ولكنه لا يقوم بالنيابة عنه في توقيع العقود الخاصة بالصفقة العقارية، وبحسب تعريف هيئة الخبراء بمجلس الوزراء بالمملكة فإن عقد الوساطة العقارية هو اتفاق يتم بين الوسيط العقاري المعتمد أو المُرخص بحسب أحكام النظام والطرف المستفيد من الوساطة على إتمام صفقة عقارية خاصة بالمستفيد ويكون ذلك مقابل عمولة تتحدد بين الطرفين المستفيد من الوساطة والوسيط العقاري.
أهم الأسئلة الشائعة حول العقود العقارية
هل العقد البيع الابتدائي يضمن حق المشترى؟
لا يضمن حق المشتري لأنه عقد صحيح من حيث الشكل والبنود بين البائع والمشتري ولكنه لا يُعتد به أمام الجهات القانونية في حالة النزاعات القضائية ولا يؤخذ به في نقل الملكية لذلك ينصح دائمًا بالحصول على صحة توقيع للعقود الابتدائية في حال عدم التسجيل بالشهر العقاري أو الجهات المختصة بذلك.
ما هو الفرق بين عقد البيع الابتدائي والنهائي؟
عقد البيع الأبتدائي هو عقد غير مسجل بين طرفين ويسمى عقد عُرفي لا يؤخذ به أمام القانون، ولكن عقد البيع النهائي هو عقد مسجل لدى الجهات المختصة ويُعتمد من الجهات القانونية وتُنقل به الملكية للمشتري.
هل صحة التوقيع تثبت الملكية؟
الحصول على صحة التوقيع على العقود الأبتدائية لا تثبت الملكية فهي لدى القانون تثبت أن هذا الشخص قد وقع على هذا العقد ولكن دون التطرُق لما يحتويه العقد من بنود، ولكن هناك دعوى الصحة والنفاذ وهي التي معها تثبت صحة التوقيع مع نقل الملكية للمشتري.
كيف أعرف أن العقد صحيح؟
لقد وفرت الجهات المختصة بذلك منصات للتحقق من العقود وصحتها وذلك للتيسير على المواطنين، ولكي تتحقق منه سواء هي مسجلة لديهم أم لا، وتستطيع التحقق من خلال منصة ناجز وذلك بالدخول بحساب النفاذ الوطني لديك ومتابعة الخطوات وإدخال بيانات العقود وتاريخ إصدارها حتى الوصول للتحقق منها وإظهار النتائج.
متى يصبح عقد البيع نهائيًا؟
عقد البيع النهائي هو العقد الذي تم تسجيلة بالشهر العقاري أو بوزارة العدل التابعة للدولة وليس العقد الذي يحمل عنوان عقد بيع نهائي ولذلك لا يمكن أن تصل لمرحلة التسجيل النهائي للعقد إذا كان هناك أي مشاكل خاصة بالوحدة.
