جدول المحتويات
المقدمه
الإيجار المنتهي بالتمليك للعقارات يُعتبر من أبرز أساليب البيع الشائعة في المملكة العربية السعودية، حيثُ أنه يقع تحت أسس التمويل العقاري الذي تُقدمه البنوك والمؤسسات المالية المرخصة بتقديم النظام التمويلي، ويتم ذلك مقابل دفعات شهرية متفق عليها مسبقًا ومثبتة بعقد يضمن حقوق جميع الأطراف.
مع ارتفاع أسعار العقارات المتزايد بشكل ملحوظ أصبحت فرصة امتلاك عقار صعبة للغاية، لذلك يجد بعض الأشخاص الحل في الإيجار المنتهي بالتمليك، حيثُ يتيح هذا النظام للمستأجر فرصة امتلاك العقار من خلال استخدام العقار لفترة محددة مع إمكانية انتقال ملكية العقار إليه عند استيفاء جميع شروط العقد.
يُعتبر الإيجار المنتهي بالتمليك من أهم الخيارات التي تساعد المواطنين في الحصول على امتلاك عقاراتهم الخاصة؛ نظرًا لما يقدمه من مزايا للأفراد الذين يبحثون عن استقرار سكني واستثماري دون الحاجة لدفع المبلغ كاملًا في المقدمة. كما تقدم بعض المؤسسات التمويلية والبنوك هذه الخدمة بدون دفعة أولى أو رسوم مثل شركة روشم العقارية والتي تقدم خدمة الحلول التمويلية بشكل مميز لأنها تقوم بدفع الدفعة الأولى عن العميل للبنك أو المؤسسة التمويلية.
ما هو الإيجار المنتهي بالتمليك للعقارات؟
الإيجار المنتهي بالتمليك للعقارات هو عبارة عن نظام يمكنك من استئجار العقار لمدة محددة ومتفق عليها مع الوعد بالتمليك في نهاية مدة الإيجار أو في منتصفها حسب الاتفاق، مع إضافة بعض الشروط والأحكام التي تضمن حق المالك والمستأجر، و يتم به الاتفاق على طريقة دفع الأقساط، وقيمة الأقساط، والشروط الجزائية، و لكن يظل العقار ملك للمالك أو للشركة في هذه المدة حتى يتم سداد جميع أقساط العقار ثم يصبح ملك للمستأجر.
أصبح هذا النظام من أفضل الحلول المطروحة بكثرة في السوق العقاري السعودي، والتي تمكن الأشخاص من تملك العقارات بسهولة ويُسر إلى أنه يتميز أيضًا بعدم دفع المبلغ كاملًا كما في حالة الشراء. ويوجد العديد من الأنظمة التي تضعها شركات الإيجار المنتهي بالتمليك حتى تتناسب مع العقارات التي تمتلكها لجذب العملاء داخل المملكة العربية السعودية. ويتفق المالك والمستأجر على أن يقوم المستأجر بدفع مبلغ إيجار محدد لمدة معينة ثم يصبح العقد بيعًا بعد انتهاء المدة المحددة، ويُعتبر مبلغ الإيجار المدفوع طوال هذه المدة الزمنية ثمن البيع.
شروط الإيجار المنتهي بالتمليك في المملكة العربية السعودية
بند الشراء
من شروط الإيجار المنتهي بالتمليك للعقارات أن ينص عقد الإيجار على بند الشراء في نهاية المدة، والذي يتضمن:
- تحديد السعر الذي سيقوم بدفعه المستأجر لامتلاك العقار في نهاية العقد، وتحديد المدة الزمنية التي يستطيع بها المستأجر تملك العقار.
- توضيح الشروط والإجراءات الواجب اتباعها من قبل المستأجر، لعدم حدوث أي خلل أو نزاع بين الطرفين.
- توضيح أي تكاليف إضافية قد يتحملها المستأجر عند ممارسة فعل الشراء.
قيمة الأقساط
في نظام التأجير المنتهي بالتمليك يتم تحديد قيمة الأقساط التي يدفعها المستأجر بناءً على قيمة العقار وفترة العقد، في البداية يتم تحديد القيمة المتوقعة للمنزل في نهاية فترة التأجير، ويتم تقسيم هذه القيمة على عدد الأقساط شهريًا، حيثُ يتم دفع مبلغ مقدم قبل بدء مدة العقد ثم بعد ذلك يقوم المستأجر بدفع الأقساط الشهرية حتى استيفاء قيمة المنزل بالكامل، وفي نهاية العقد يكون لدى المستأجر خيار شراء العقار بسعر محدد مسبقًا، والذي يُعتبر عادةً أقل من السعر الفعلي للعقار في ذلك الوقت، حيثُ يحقق المستأجر حينها أقصى استفادة.
الاتفاق على مدة العقد
عادةً ما تكون مدة شراء عقار إيجار منتهي بالتمليك من3-5 سنوات، وهذه المدة تعتمد على تفضيلات المستأجر والشروط المتفق عليها مع الطرف المالك، ويكون لزيادة مدة العقد تأثير مباشر على قيمة الأقساط الشهرية، حيثُ أن الأقساط الشهرية ستكون أقل كلما زادت مدة العقد والعكس صحيح.
الاتفاق على مواعيد وقيمة الأقساط
يجب أن يتضمن العقد جدولًا يوضح مواعيد وقيمة أقساط السداد، فهذا الجدول سوف يحدد المبالغ التي سيتم دفعها من قبل المستأجر، حيثُ يساعد وجود هذا الجدول في توضيح التزامات جميع الأطراف وضمان حق كل منهما.
التزام المستأجر ببنود العقد
يجب على المستأجر الالتزام بكافة بنود العقد والتي تنص على عدم السماح له بالتصرف في العقار سواء بالبيع أو الإيجار، كما يُعد المستأجر هو المسئول عن تكاليف الصيانة إذا كان العيب ناتج عن الاستخدام وليس في العقار من البداية، وفي حالة كان العيب بالمنزل من البداية فإن المالك هو المسؤول عن سداد مصاريف صيانة العقار.
ما هي الشروط التي يجب توافرها لقبول طلب الإيجار المنتهي بالتمليك؟
تختلف شروط الإيجار المنتهي بالتمليك التي يضعها البنك عن شروط شركات التمويل العقاري حسب النظام الذي يعمل به البنك أو الجهة المراد التعاقد معها، ولكن يوجد بعض الشروط الثابتة والمشتركة بين جميع الجهات، والتي وضعتها الجهات السعودية المختصة.
يتواجد العديد من التسهيلات التي يمكن أن تقدمها المؤسسات التمويلية ولكن تعتبر هذه هي أهم الشروط المشتركة داخل العديد من المؤسسات والبنوك التي تقدم خدمة الإيجار المنتهي بالتمليك. وتشمل الشروط التالية:
- أن يكون عمر الفرد المقبل على التعاقد لا يقل عن 21 عام.
- يجب أن لا يزيد عمر المتقدم عن 60 عام.
- يجب أن يحمل المواطن المقبل على التعاقد تصريح إقامة ساري أو بطاقة هوية سارية المفعول.
- أن يكون لدى الفرد عمل ثابت لمدة 6 أشهر كحد أدنى على الأقل.
- ضرورة العمل لدى جهة معتمدة لها تصاريح داخل الحكومة السعودية.
- أن يحصل على دخل لا يقل عن أربعة آلاف ريال ولا يزيد عن اثنى عشر ألف ريال سعودي.
- أن تكون مدة العقد لا تقل عن 36 شهر بما يعادل 3 سنوات.
- أن يكون المستفيد لديه حساب بنكي.
- أن تكون نسبة الدفعة المقدمة لا تقل عن 20% من قيمة العقار.
- القدرة المالية على السداد.
ما هو الاختلاف بين الإيجار المنتهي بالتمليك والتقسيط المباشر؟
يوجد اختلاف كبير بين الإيجار المنتهي بالتمليك وعملية شراء العقار عن طريق الأقساط، يُعد هذا الاختلاف الملحوظ بسبب ملكية العقار، ومتى تنتقل من المالك إلى المستأجر عن طريق الأقساط، يتحصل مالك العقار في نظام التقسيط على الأوراق الخاصة بالعقار فور التعاقد عليها ويمتلكها، أما في الإيجار المنتهي بالتمليك يظل العقار باسم المالك أو الجهة التمويلية حتى يتم سداد جميع الأقساط المتفق عليها بالعقد.
يُعتبر الإيجار المنتهي بالتمليك أفضل اختيار للأشخاص المقبلين على شراء عقار، لأن في نظام التقسيط يظل الشخص يسدد الأقساط حتى يمتلك العقار، وأيضًا تكون المدة أطول من مدة سداد الإيجار الذي ينتهي بتملك العقار. ويُعد ذلك هو الاختلاف بين التقسيط والإيجار المنتهي بالتمليك، حيثُ أنه قد أنتشر بكثرة داخل السوق العقاري السعودي في السنوات الأخيرة لأنه يعتبر ميزة لجميع الأطراف سواء المالك والجهة التمويلية أو المستأجر.
شروط عقد الإيجار الإلكتروني
حددت وزارة الإسكان بالمملكة العربية السعودية بعض الشروط بعقد الإيجار الإلكتروني. تشمل شروط عقد الإيجار الإلكتروني الشروط التالية:
- يجب أولًا الالتزام بتسديد رسوم الإيجار الشهرية بالميعاد المحدد ضمن العقد لتجنب النزاعات، وفسخ العقد.
- إلزام المستأجر بإجراء صيانة بشكل دوري تخص سلامة المبنى مثل مشكلات الكهرباء، وتسرب المياه، وتصدع الجدران وغيرها، إن فسدت أثناء مدة إيجاره وتواجده بالعقار.
- إظهار نوع العقد، وتاريخ ومكان إبرامه.
- ضرورة توثيق العقد عبر أحد الموثقين القانونيين.
- احتواء العقد على توضيح معظم التفاصيل الخاصة بطرفي العقد المالك والمستأجر.
- توضيح قيمة الإيجار ونوعه شهري أو سنوي وعدد الدفعات.
- تقيد المالك بالغرض الذي كان سبب في تأجير العقار المراد استئجاره.
- الحفاظ على العقار كما هو دون أي تعديل عليه، ويجب إخبار المالك في حال عدل المستأجر شيء بالعقار.
- يُلزم المستأجر بدفع رسوم المرافق كاملة من ماء، وكهرباء، وغاز، وغيرها من المرافق الخاصة باستخدامه.
- بالإضافة إلى كون المالك أحد مستثمري قطاع العقارات أو الأملاك.
ما هي أنواع التمويل العقاري المتاحة من خلال البنك؟
نظام الإجارة
يقوم نظام الإجارة على أن يشتري البنك العقار ثم يؤجره للعميل، ولكن يتم إعطاء العميل وعد بالملكية الكاملة للعقار بعد استكمال فترة سداد التمويل. يتطلب هذا النظام دفعة أولى من المبلغ، ثم يتم سداد باقي المبلغ على دفعات تقسمها البنوك وتختلف نسبة الفائدة حسب عدد السنوات وقيمة الأقساط.
نظام المرابحة
في نظام المرابحة يقوم البنك بشراء المنزل ويدفع جزء من ثمنه عن العميل ويعتبر كدفعة أولى، ثم يسدد العميل باقي المبلغ من دفعات المرتب ويصبح العقار ملكًا له.
كيف امتلك منزل بالتقسيط في السعودية؟
هناك عدة خطوات يجب عليك فعلها وأخذها في الاعتبار أولًا حتى تستطيع أن تمتلك منزل بالتقسيط بسهولة ويُسر سواء من خلال البنك أو المؤسسات التمويلية المختصة، ويمكنك اللجوء أيضًا إلى شركة روشم العقارية بعد التقديم للحصول على طلب التمويل، حيثُ أن روشم تُعد من أهم الشركات الرائدة في مجال الحلول التمويلية كما أنها تقدم خدمة دفع الدفعة الأولى عن العميل فضلًا عن أسعارها التنافسية المقدمة، وخدمة التعاقد أون لاين. تتمثل خطوات امتلاك عقار بالتقسيط كالتالي:
اختيار المؤسسة التمويلية أو البنك المناسب
يجب أن يقوم الفرد أولًا باختيار المؤسسة أو البنك الذي يرغب في شراء المنزل من خلاله، ويقوم بفتح حساب بنكي في المصرف أو المؤسسة التمويلية المختارة.
تحويل الراتب إلى البنك
يقوم المستفيد بتحويل راتبه على البنك وذلك بعد أن يحصل على الموافقة من جهة العمل التابعه له.
اختيار المنزل وإعداد الموازنة
يبحث العميل عن المنزل الذي يرغب في شرائه ويقوم بإعداد موازنة لسعر المنزل المراد تملكه.
الاتفاق على طريقة السداد
يقوم المتقدم بالاتفاق مع البنك أو المؤسسة التمويلية على الطريقة التي يمكن من خلالها سداد ثمن المنزل من خلال راتبه، بحيث يتم الحصول على أقساط على دفعات حسب الاتفاق بالعقد.
تقديم الأوراق والمستندات المطلوبة
بعد أن يقدم الفرد جميع المستندات والأوراق المطلوبة للحصول على قرض لشراء المنزل، يتم الانتظار حتى يقبل البنك طلب التمويل ويستكمل بعدها كافة الإجراءات المتبقية.
التوقيع على الشروط والأحكام
يقوم الشخص المتقدم بالتوقيع على كافة الشروط والأحكام الخاصة بالقروض المتاحة من البنك أو المؤسسة التمويلية.
المعاينة والتأكد من المستندات
بعد تقديم كل البيانات والأوراق الخاصة بالعميل، يقوم البنك بإرسال مندوبين متخصصين للتأكد من مصداقية البيانات والمستندات المقدمة للعميل.
الموافقة النهائية والتوقيع
بعد أن يقوم البنك بإصدار الموافقة النهائية، يتطلب ذلك توقيع أحد المسؤولين من البنك، والعميل، ومالك العقار.
السحب واستكمال العملية
بعد الحصول على الموافقة النهائية، يمكن للعميل سحب قيمة القرض المتفق عليه، وذلك بعد التأكد من صحة كافة البيانات والتوقيعات المطلوبة.
مراقبة ومتابعة السداد
يقوم البنك بمتابعة عملية الشراء بالكامل ويحضر التوقيعات بين المتقدم وموظف البنك ومالك العقار. وتبدأ مرحلة السداد المتفق عليها ويتم خصم الأقساط من العميل وفقًا لما تم الاتفاق عليه.
ما هي أهم المميزات والعيوب في نظام الإيجار المنتهي بالتمليك؟
تختلف المميزات والعيوب باختلاف الوضع المادي قد تكون بعض المميزات مختلفة من عميل لآخر. إليك أبرز تفاصيل مميزات وعيوب الإيجار المنتهي بالتمليك:
- المقابل المادي أقل: يعتبر المبلغ المدفوع بالإيجار أقل من التقسيط، وشراء العقار مباشرةً، حيثُ تعد هذه الميزة هي أهم المميزات التي يبحث عنها أصحاب الميزانيات المحدودة أو الذين لا يملكون المقابل المادي الكافي لتملك عقار.
- الخدمات المقدمة من الشركات: بعض المؤسسات والبنوك التي تعمل بنظام الإيجار المنتهي بالتمليك، تحمل بعض المخاطر التي تخص سلامة العقار مثل مشكلات الكهرباء وغيرها، إضافة إلى العديد من الخدمات التي تختلف باختلاف الشركات.
- الأقساط المنخفضة: وهذه من أهم مميزات الإيجار المنتهي بالتمليك، حيث توجد مرونة لدى الشركات لعمل قيمة أقساط تناسب العديد من الفئات.
عدم امتلاك العقار فورًا: قد يكون هذا هو العيب الذي يتفق عليه الجميع وهو عدم امتلاك المنزل فور التعاقد عليه عن طريق الإيجار المنتهي بالتمليك، و يكون امتلاك العقار مرهون بسداد المبلغ بالكامل أولًا.
الأسئلة الشائعة التي قد تدور في ذهنك حول الإيجار المنتهي بالتمليك للعقارات…
هل يحق للمالك دخول شقة المستأجر؟
تُعد من أبرز المشاكل انتشارًا بين المستأجر والمالك في الاستئجار العقاري، فإن المالك لا يحق له اقتحام منزل المستأجر في أي وقت دون علمه أو استئذانه أولًا. حيثُ أن مالك العقار قد ترك حق الانتفاع والاستفادة بالمنزل للمستأجر من البداية في عقد الإيجار بينهم.
ما هي مهلة خروج المستأجر؟
يمنح النظام السعودي المالك حق طرد المستأجر بعد إتمام إشعاره رسميًا أولًا بقرار الإخلاء، يعطي المستأجر حوالي 30 يوم ثم يقوم بإخلاء العقار، وتصل المهلة إلى 30 يوم أيضًا في حال عدم دفع الإيجار المستحق، وأيضًا في حال النزاعات بين المالك والمستأجر تكون المهلة 15 يوم.
هل يجوز طرد المستأجر دون اللجوء للقضاء في السعودية؟
لا، ولكن في حال عدم موافقة المستأجر على إخلاء العقار بعد انتهاء مدته حسب العقد المتفق عليه، فيجب اللجوء إلى القضاء من أجل مطالبته بإخلاء العقار للمالك.
هل يستطيع صاحب البيت إخراج المستأجر؟
نعم، قانونيًا يحق للمالك بطرد المستأجر، ولكن يجب أن يعطى مهلة للمستأجر كي يتمكن عبرها القيام بتنسيق أموره بسهولة، وتتمثل حالات تأخر سداد الإيجار لمدة 30 يوم من موعد الاستحقاق الشهري، وإذا خالف المستأجر الغاية من العين المؤجرة أو قام بتأجير ذات العقار لمستأجر آخر، وأيضًا إذا خالف المستأجر شرط من شروط عقد الإيجار بينه وبين المالك، أو إذا قام بتغيير أو تعديل أي شيء بالعقار دون إذن المؤجر، إضافة إلى انتهاء مدة العقد أو امتناع المستأجر عن مغادرة العقار.
ما هي مبطلات عقد الإيجار؟
تتمثل مبطلات عقد الإيجار في امتناع المستأجر عن دفع الإيجار، ويشترط إقامة دعوى نتيجة عدم دفع الإيجارات المتأخرة لإثبات عدم وجود استجابة من المالك لسداد الإيجار. يلزم عدم وجود أسباب مانعة للمستأجر من أن يتم سداد قيمة الإيجار المطلوبة، بحال وجود مبررات يقدرها القاضي.
